Ипотека является удобным способом приобретения собственного жилья для многих семей, для которых выплата сразу всей суммы является неподъемной. Однако, нередко случается, что период, отведенный банком для постепенного внесения взносов, оказывается длиннее любви между супругами.

Когда дело доходит до расторжения брачных уз, то возникают дополнительные сложности при разделе совместно нажитого имущества, также имеющихся долгов. Одним из наиболее тяжелых вариантов является раздел ипотеки при разводе.

Особенности ипотеки

Когда производится раздел совместно нажитого имущества, то в деле участвуют две стороны, являющимися супругами. Даже в этом случае часто возникают споры, разрешением которых должен заниматься суд. Из-за этого могут откладываться судебные заседания для того, чтобы были представленные дополнительные доказательства.

Если имеется невыплаченная до конца ипотека, то появляется еще третья сторона – банк, который в свое время выдал кредит. Он также вынужден защищать свои интересы, что соответственно делает тяжбу еще более тяжелой. Сложно приходится и судье, решение которого должно удовлетворять интересам всех трех сторон.

Выполнить это непросто, поэтому часто бывает, что интересы какой-либо все-таки ущемляются. Например, заемщик кредита, лишившийся при разделе имущества квартиры, вынужден еще долгое время делать выплаты по кредиту. Другая ситуация – банк, длительное время не получавший взносов принимает решение продать находящуюся в залоге квартиру, но при реализации этого намерения выясняется, что квартира согласно принятому решению уже не является единоличной собственностью заемщика.

Правовое регулирование

Главное состоит в том, что согласно законодательству обязательства финансового характера возлагаются на супругов в одинаковой мере, независимо от того, на кого был оформлен кредит в банке.

Когда суды рассматривают вопросы раздела ипотеки при разводе, то они в основном руководствуются статьями Семейного и Гражданского кодексов. Также принимаются во внимание такие нормативные документы, как ФЗ «Об ипотеке» и ипотечное соглашение, которое было заключено между банком и заемщиком, на которого был оформлен кредит.

Основные принципы раздела ипотеки при разводе состоят в следующем:

• жилье, приобретаемое супругами в период нахождения их в браке на средства ипотечного заема, признаются общей собственностью;
• при разводе совместная собственность делится между супругами пополам, если имеющийся брачный договор не предписывает иного;
• не играет роли, на кого был оформлен ипотечный кредит.

Указанные обстоятельства влекут за собой соответствующие правовые последствия. Необходимо учитывать, что поскольку квартира находится в залоге у кредитной организации, то ее собственники не обладают правом совершать с ней какие-либо действия юридического характера, например, продавать.

Раздел ипотеки, взятой до брака

Согласно законодательству все имущество, приобретенное до брака, является собственностью того супруга, которым оно было приобретено. Финансовые обязательства по выплате ипотечного кредита после расторжения брака сохраняются за этим супругом.

Однако, поскольку выплаты производятся на протяжении нескольких лет, то наиболее вероятно, что деньги на этот расход изымались из общего семейного бюджета. Это дает право второму супругу требовать в свою пользу половину денежных средств, которые были внесены для уплаты взносов за брачный период. У заемщика имеется возможность отстоять свои права и представить доказательства того, что выплаты производились исключительно из его собственных средств.

Эти требования могут противоречить друг другу, и задачей суда является разобраться в сложной ситуации. Необходимо четко определиться, какая часть денег была внесена из общих средств, а какая из личных. Существует возможность того, что часть ипотеки будет признана совместно нажитым имуществом.

Таким образом, существуют варианты, как может делиться ипотека при расторжении брака, если жилье было приобретено одним из супругов до брака:

1. Жилье остается в собственности того супруга, которым оно было приобретено. При наличии решения мирового или районного суда назначаются средства, назначенные второму супругу. Обязанность выплачивать их возлагается на первого супруга.
2. Выделяются доли в квартире, которые присуждаются каждому из супругов соразмерно внесенной ими доли. Банк, выдавший ипотечный кредит, должен дать на это свое согласие. Если квартира однокомнатная, то разделение на доли становится невозможным.
3. Если приведены доказательства того, что все платежи или их большая часть были проведены из общих средств, то суд может признать недвижимость совместным имуществом. Такое, например, возможно, если ипотека была взята незадолго до того, как супруги вступили в официальный брак.

Если брак не был оформлен официально и является гражданским, то ипотечная квартира после прекращения отношений будет оставаться в собственности того, кто является заемщиком. Чтобы доказать свое участие в кредитных выплатах придется предъявлять необходимые чеки, квитанции и счета, и приглашать свидетелей для дачи показаний.

Гражданские супруги могут являться созаемщиками. Для этого в анкете, которую заполняют перед оформлением ипотечного кредита, имеется специальная графа «Официальный/гражданский брак».

Наличие детей

Ипотека при разводе супругов с детьми имеет свои особенности. Суд обладает правом в этом случае отходить от принципа равенства долей между супругами. Тогда совместную недвижимую собственность делят на неравные доли. Большая часть достается тому родителю, с которым остается проживать ребенок или дети. Причинами этого можут быть плохие жилищные условия супруга с детьми и недостаток материальных средств.

Однако кредит супруги будут выплачивать в равных долях, и наличие детей на это не повлияет. При разводе допускается составление мирового соглашения, в котором однозначно прописываются доли, которые будут принадлежать каждому из супругов. Чтобы продать ипотечную квартиру при наличии прописанного в ней ребенка, потребуется согласие органа опеки и попечительства.

При невыполнении взятых на себя обязательств по выплатам наличие несовершеннолетних детей не будет являться препятствием для применения банком, выдавшим кредит, определенных санкций.

Использование материнского капитала

Для погашения ипотечного кредита можно использовать материнский капитал. Тогда после окончательной выплаты ребенок приобретает право на свою долю в приобретенной квартире. Использование материнского капитала возможно как для первоначального взноса, так и для последующих платежей.

Выделение долей при использовании материнского капитала может происходить по усмотрению родителей. Ограничением является необходимость соответствовать требованиям санитарных норм. Существует возможность отказаться от своей доли в пользу ребенка. Для этого необходимо написать заявление и оформить это юридически. Ребенок получит свою долю и плюс к ней родительскую.

Наиболее часто долю ребенка, которая была выделена за счет материнского капитала, присоединяют к жилплощади того родителя, с которым он остается жить. Как правило, таким родителем является мать. Ипотечное обязательство при этом может разделяться поровну между бывшими супругами.

После того, как развод состоялся, мать ребенка может закрыть всю оставшуюся задолженность по ипотеке за счет материнского капитала, если его будет для этого достаточно. Но пока полной выплаты не произошло, распоряжаться квартирой прав у нее не будет.

Если на момент совершения развода ребенку еще не выделили его долю, то суд обяжет это сделать, но только после того, как все выплаты будут произведены.

Если один из супругов отказывается погашать задолженность

Когда погашение кредитных выплат продолжается исключительно по инициативе только одного супруга, то после погашения ипотечного кредита именно ему будет принадлежать квартира.

Если происходит постепенное увеличение задолженности, то банк может выставить залоговую квартиру на продажу. После реализации в первую очередь осуществляется погашение долга, а остаток выплачивается созаемщикам.

Наличие брачного договора

Составление такого документа во многом облегчает раздел имущества при разводе. В частности, это происходит, если в брачном договоре имеется пункт о судьбе ипотеки при разводе. Это исключает длительные тяжбы по поводу раздела жилплощади, взятой в ипотеку, и дальнейшие выплаты при наличии задолженностей.

В брачном договоре может быть указана следующая важная информация:

1. Ответственность за выплату ипотечного кредита несет только один из супругов. Второй супруг не совершает выплат, но и не претендует на жилье при разводе. Можно указать, что претензии могут предъявляться только по поводу денежной компенсации, если выплаты в период брака производились из общих денежных средств. Такой вариант хорошо использовать, когда квартира была приобретена до брака одним из супругов, и большая часть денежных средств уже была выплачена. Другой пример – если второй супруг по каким-либо причинам не может стать созаемщиком.
2. Указание, как будут распределены доли при разводе, и выплата компенсации при отказе от своей доли.
3. Сведения о совместном погашении кредитных обязательств, в каком порядке будет производиться раздел при разводе, нюансы раздела при рождении общих детей.

Банк должен в обязательном порядке быть уведомлен о наличии брачного контракта, когда туда подается заявление с просьбой о взятии ипотечного кредита.

Наличие военной ипотеки

Раздел военной ипотеки при разводе имеет свои нюансы. Такое жилье предоставляется военнослужащим по существующей программе от Министерства обороны. Оно также оплачивает необходимые взносы.

Участником программы имеет право стать один военнослужащий даже при наличии у него супруги или супруга, если это женщина. В договоре на ипотеку указывается только он сам. Таким образом, после расторжения брака военнослужащий приобретает ипотечную квартиру в свою полную собственность, так же, как и обязанность производить дальнейшие выплаты. Ипотечная квартира в этом случае в число совместного имущества не включается. Переоформление договора по кредитной военной ипотеке осуществлено быть не может.

Однако у второго супруга остается возможность доказать, что помимо государственных средств он или она вкладывали свои личные сбережения для ипотечных выплат, а также деньги из общего бюджета, вследствие чего второй супруг имеет право на часть жилплощади, приобретенной согласно договору военной ипотеки.

Такое также возможно, если до окончания выплаты военнослужащий уволился или был уволен из рядов Вооруженных сил и выплаты производятся из общих семейных денег. Претензии второго супруга могут быть приняты во внимание только тогда, когда все необходимые выплаты были совершенны.

С жильем, приобретенным по военной ипотеке, до окончания выплат невозможно совершать никакие юридические сделки. Это объясняется тем, что она находится в залоге у Министерства обороны РФ. Поэтому при разводе не получиться продать ее и распорядиться самостоятельно с полученными денежными средствами. Суд может только присудить супруге право проживать в квартире ей и ребенку до достижения ему восемнадцати лет при отсутствии другого жилья.

Отсутствие согласия между супругами

Если разводящиеся супруги являются созаемщиками, но к согласию по разделу общей жилплощади прийти не могут, то существует возможность продать квартиру, выплатить банку остаточный долг, а оставшиеся деньги разделить между собой. Это является оптимальным решением спора между супругами и избавляет их от дальнейшего совместного проживания. Каждый из них получает возможность решать свою проблему самостоятельно.

Однако, необходимо помнить, что для продажи квартиры, находящейся в залоге у банка, выдавшего кредит, необходимо получить у него разрешение. Такое разрешение не всегда будет выдано, поскольку после продажи произойдет досрочное окончание выплат, теряется часть процентов, что для банка является невыгодным.

Также нелегко будет найти покупателя на квартиру, находящуюся в залоге у банка, поэтому скорей всего продавать ее придется по заниженной цене. Покупатель будет вынужден приобретать квартиру с обременением, выплачивать кредитную задолженность, дожидаться снятия обременения. Компенсировать риски покупателя сможет только заниженная цена.

При наличии у мужа и жены таких свойств, как порядочность и способность к принятию компромиссных решений, можно договориться о выплачивании ипотеки после развода, соблюдая прежний порядок выплат. Это может быть целесообразно, если в квартире продолжает жить кто-то из супругов – один или с ребенком.

Мировое соглашение

Содержание мирового соглашения должно удовлетворять все три стороны – обоих супругов и банк, выдавший кредит. Поэтому, прежде чем заверять его у нотариуса, следует показать предполагаемый вариант представителю банка и при наличии замечаний откорректировать его.

После того, как развод будет зарегистрирован официально, банк необходимо известить об этом и представить свою версию мирового соглашения, которое будет касаться дальнейшей судьбы недвижимости, взятой в ипотеку. Если она удовлетворит все три стороны, то можно будет обращаться к нотариусу для утверждения соглашения. Если банк откажется, то придется искать другой вариант.

Если мировое соглашение будет подписано, то наступает очередь разводящихся супругов выполнять свои обязанности. Они состоят в том, чтобы погасить весь оставшийся долг, получить свой кредитный договор и выставить недвижимость на продажу.

Если супруги в течение нескольких месяцев задержат платежи, вследствие чего накопится значительный долг, то банк может сам начать мероприятия по продаже недвижимости. Такой вариант является и неприятным, и невыгодным, поэтому рекомендуется приходить к консенсусу.

Раздел через суд

При обращении в суд по поводу раздела ипотечной квартиры при разводе необходимо выполнить определенные действия. Следует подготовить все необходимые документы, оплатить государственную пошлину и направить в суд исковое заявление.

В заявлении следует указать данные заявителя и ответчика по иску. Сообщить, что брак расторгнут, но остались разногласия по поводу раздела взятых кредитных обязательств. Указать размер уже выплаченной суммы и оставшейся. Необходимо сослаться на статью 39 Семейного кодекса РФ.

К числу документов, которые должны быть приложены к исковому заявлению, относятся:

• копии паспорта, свидетельств о заключении брака или о его расторжении, при наличии детей – свидельств о рождении;
• документы на разделяемую недвижимость с ее подробным описанием;
• кредитный договор с банком;
• квитанции и выписки со счетов для оплаты кредитных обязательств.

К заявлению также могут быть приложены и иные документы, имеющие отношение к рассматриваемому делу. Подавать исковое заявление следует по месту нахождения подлежащей разделу квартиры или согласно регистрации ответчика. Подачу заявления, как правило, следует осуществлять в районный суд, поскольку в юрисдикцию мирового суда входит рассмотрение имущественных споров, когда их стоимость не превышает пятьдесят тысяч рублей.

Существует разновидность этого варианта. Согласно нему один из разводящихся супругов подает в суд исковое заявление о разделе общего имущества. При этом в нем не упоминается отдельно о разделе именно ипотечного имущества. Дело будет рассматриваться судьей в пределах заявленного иска. Так как у банка сохраняется право требовать у заемщиков возвращения задолженности, то суд может принимать решение, не учитывая мнение банка.

Разделение ипотечного жилья может происходить различными способами. Например, одного из совладельцев можно вывести из состава залогодателей, а на второго супруга оформить квартиру вместе с обязанностью выплачивать ипотечные обязательства. Такие прецеденты в судебной практике известны, и дали хорошие результаты.

Для того, чтобы произвести переоформление кредитного договора на одного из супругов, следует получить свидетельство на квартиру, обратившись в Единый госреестр. Затем взяв его, решение суда и общее заявление и обратиться в банк с просьбой внести в кредитный договор соответствующие изменения. Банку не имеет смысла возражать, поскольку согласно решению суда квартира уже разделена или оформлена только на одного из супругов.

Если договориться не удастся, то наилучшим решением будет продажа недвижимого имущества, поскольку деньги будет разделить гораздо проще. Прекращать финансовые выплаты является самым неразумным решением. В этом случае можно потерять и квартиру, и значительную часть выплаченных за нее денежных средств.

Раздел жилого дома

Особенность этой ситуации состоит в том, что в понятие имущества входит не только сам дом, но и земельный участок, на котором он расположен. В отличие от квартиры жилой дом проще выделить в натуре, то есть разделить на доли между бывшими супругами, даже если для этого потребуется некоторая реконструкция. Если в дальнейшем владельцы будут проживать в загородном доме, то они должны выплачивать долг по ипотеке в равной пропорции.

Поскольку вместе с домом предстоит и раздел земельного участка, то препятствием может служить его небольшой размер. Также могут иметься и другие сложности, например, приобретение дома с участием материнского капитала. Это находит решение по аналогии с ипотечной квартирой.

Сдача ипотечной квартиры в аренду

Для разведенных супругов, обремененных необходимостью решать вопрос о разделе ипотечной квартиры, удобным решением было бы сдача ее в аренду при наличии у них другого жилья. Вырученные деньги можно направить на погашение ипотечного кредита.

Необходимо помнить, что для этого необходимо поставить в известность банк, выдавший кредит, и получить от него разрешение.